Hohe Eigenkapitalrenditen klingen gut. Aber was steckt strukturell dahinter?

Der Dubai-Immobilienmarkt wird aktuell gern in Zahlen erzählt. Zuzug. Preissteigerung. „Keine Blase“. Dazu Renditen, die auf dem Papier zweistellig wirken – manchmal deutlich zweistellig – und das bei einem vermeintlich geringen Kapitaleinsatz. Es ist eine Erzählung, die funktioniert, weil sie die richtige Mischung aus scheinbarer Sicherheit und Opportunität liefert: Der Markt wächst, die Nachfrage ist da, und wer „es verstanden“ hat, sitzt auf einem unfairen Vorteil.

Das Problem ist nicht, dass an diesen Bausteinen nichts dran wäre. Dubai hat reale Nachfrage, reale Transaktionen und einen Markt, der in den letzten Jahren stark gelaufen ist. Das Problem ist etwas anderes: Aus einem günstigen Marktumfeld wird häufig ein Investmentkonzept gemacht. Und das ist der Punkt, an dem Investoren anfangen sollten, nicht lauter zu werden – sondern präziser.

Denn sobald Renditeversprechen dominieren, lohnt es sich, die Mechanik zu prüfen, nicht die Story.

Eigenkapitalrendite ist dabei ein gutes Beispiel. Wenn jemand von „20 bis 50 Prozent auf Eigenkapital“ spricht, ist das selten eine Rendite auf den Gesamtwert der Immobilie. Es ist eine Rendite auf den eingesetzten Anteil – und dieser Anteil ist in Dubai, insbesondere im Off-Plan-Segment, häufig bewusst klein gehalten. Zahlungspläne sind nicht nur Komfort, sie sind ein Hebel. In einem steigenden Markt wirkt dieser Hebel attraktiv, weil ein Preiszuwachs auf einen vergleichsweise kleinen Kapitaleinsatz trifft. Das ist nicht automatisch unseriös. Das ist Mathematik. Aber Hebel hat eine Eigenschaft, die im Vertrieb selten im gleichen Tonfall erwähnt wird: Er erhöht die Empfindlichkeit. Wenn der Markt nicht weiter steigt, wenn ein Projekt nicht liefert, wenn die Lage nicht trägt, dann reagiert die Eigenkapitalrendite nicht „ein bisschen schlechter“, sondern oft strukturell anders.

An dieser Stelle kippt die Debatte meistens in Lagerdenken. Die einen feiern Off-Plan als Königsweg, weil Zahlungspläne, Launch-Preise und frühe Phase angeblich „den Vorteil“ liefern. Die anderen verteufeln Off-Plan pauschal und verkaufen Bestandsimmobilien als einzig seriöse Alternative. Beides ist bequem. Und beides ist eine Vereinfachung, die in Dubai teuer werden kann.

Off-Plan ist kein Synonym für Risiko. Und Bestand ist kein Synonym für Sicherheit. Off-Plan ist ein Instrument, das unter bestimmten Bedingungen Sinn ergibt: wenn Entwicklerqualität, Preislogik, Zahlungsstruktur und Standortentwicklung zusammenpassen – und wenn das Exit-Szenario vor dem Einstieg gedacht wird, nicht erst nach dem Kauf. Bestand kann dagegen hervorragend funktionieren, wenn Nachfrage, Community-Management, Nebenkostenstruktur und Vermietbarkeit wirklich stimmen – und nicht nur „fertig gebaut“ auf dem Papier steht. Auch Bestandsobjekte können überteuert sein, schlecht gemanagt, falsch positioniert oder schlicht in einem Segment liegen, das zwar existiert, aber nicht trägt.

Der entscheidende Unterschied entsteht nicht im Segment, sondern in der Selektion.

Dubai ist kein Mangelmarkt. Es ist ein Entscheidungsmarkt. Angebot ist dauerhaft vorhanden, Launches sind konstant, und das Vertriebsvolumen ist entsprechend hoch. Das führt zwangsläufig zu einem Marktklima, in dem Narrative lauter werden, weil Lautstärke funktioniert. „Top-Lage“ ist so ein Begriff. Er klingt nach Kriterium, ist aber meist nur eine Platzhalterformulierung, solange nicht erklärt wird, was damit konkret gemeint ist: Mikro-Lage, Zielgruppenlogik, Angebotsdichte im direkten Umfeld, Infrastruktur, tatsächliche Vermietbarkeit, Wettbewerb im Gebäude, Service Charges. In Dubai ist „Top“ kein Label. Es ist eine Rechnung.

Ähnlich verhält es sich mit dem beliebten „Discount“-Argument. Zehn Prozent unter Marktpreis klingt gut, solange klar ist, was „Marktpreis“ überhaupt bedeutet. Im Off-Plan gibt es oft noch keinen belastbaren Referenzmarkt. Im Bestand kann der Angebotspreis bereits ambitioniert sein, sodass ein „Rabatt“ eher eine Korrektur als ein Vorteil ist. Das Entscheidende ist nicht der prozentuale Abschlag, sondern ob der Einstiegspreis zur realen Nachfrage passt – und ob die Einheit auch dann funktioniert, wenn der Markt nicht freundlich bleibt.

Genau hier lohnt sich ein nüchterner Blick auf den UBS Global Real Estate Bubble Index – weil er regelmäßig als Autoritätsargument genutzt wird, oft mit sehr großzügiger Interpretation. UBS ordnet Städte in Risikokategorien ein und betont dabei ausdrücklich: Der Index kann nicht vorhersagen, ob oder wann eine Korrektur passiert; „Bubble risk“ beschreibt die Prävalenz eines Risikos für größere Preisrückgänge.

Im Report 2025 wird Dubai nicht „weit weg von einer Blase“ geführt, sondern als „elevated risk“ eingeordnet – mit einem Score von 1,09 (Skala: elevated 1,0–1,5; high >1,5). UBS schreibt zudem, Dubai habe zusammen mit Madrid den stärksten Risikoanstieg verzeichnet; die Einschätzung sei seit 2022 deutlich „aufgeheizt“ worden.

Das ist kein Alarmismus. Das ist ein Hinweis auf Spannungen gegenüber Fundamentaldaten: Preisentwicklung, Einkommen, Mieten, Kredit- und Bautätigkeit sowie das Verhältnis Stadt zu Land werden in fünf Subindizes zusammengeführt.

Gleichzeitig ist auch das interessant: UBS zeigt Dubai mit vergleichsweise niedrigen Preis-zu-Miete-Verhältnissen im Städtevergleich; als Größenordnung nennt der Report für Dubai etwa 15 Jahre Miete, um den Kaufpreis einer vergleichbaren Wohnung abzubilden, und erklärt diese niedrigen Multiples unter anderem mit höherer Risikoprämie und weniger regulierten Mietmärkten.

Das ist die Art Einordnung, die man braucht, wenn man den Index als Investor ernst nimmt. Er ist weder Freifahrtschein („keine Blase, also alles gut“) noch Untergangsprophezeiung („überhitzt, also Finger weg“). Er ist ein Signal, dass man nicht nur auf Wachstum schauen sollte, sondern auf Tragfähigkeit. Und Tragfähigkeit ist in Dubai selten eine Überschrift. Sie ist fast immer eine Kombination aus Lage, Produkt, Preis, Zahlungsstruktur und Exit-Option.

Wenn man das akzeptiert, verliert die Off-Plan-vs.-Bestand-Debatte ihren Reiz. Sie ist zu grob, um nützlich zu sein. Entscheidend ist nicht, ob etwas Off-Plan oder Bestand ist. Entscheidend ist, ob die Logik stimmt. Und diese Logik ist in Dubai nicht im Instagram-Feed zu finden und auch nicht in pauschalen Warnmails – sondern in sauberer Strukturarbeit: Szenarien statt Versprechen, Auswahl statt Masse, Mechanik statt Meinung.

Das ist kein „Anti“-Standpunkt. Es ist ein erwachsener Blick auf einen Markt, der schneller ist als viele Investoren – und der deshalb nicht mehr Emotion, sondern mehr Vorbereitung belohnt.

Diese Vorarbeit ist unspektakulär. Sie erzeugt keine Schlagzeilen und keine Social-Media-Posts. Aber sie trennt robuste Entscheidungen von opportunistischen.

Gemeinsam mit Mareas Capital in Dubai arbeite ich genau auf dieser Ebene. Nicht jede Gelegenheit wird verfolgt. Nicht jede Phase wird gespielt. Und nicht jede Renditeannahme wird extrapoliert. Entscheidend ist nicht, ob ein Projekt laut ist – sondern ob es trägt.